Averbação de imóvel antigo: o que fazer quando não existe projeto original

Enquanto o imóvel fica na família e ninguém precisa dele como garantia, a ausência de averbação passa despercebida. O problema aparece de uma vez, quase sempre em três momentos: venda, financiamento ou inventário.

O que muda quando a construção é antiga

Construções antigas costumam ter a seu favor o fator tempo. Muitos municípios preveem tratamento diferenciado para edificações concluídas antes de determinada data, com parâmetros urbanísticos mais flexíveis do que os exigidos hoje.

O que é preciso demonstrar, nesses casos, é a época da construção. E aqui entra a parte que costuma surpreender: a prova não precisa ser o projeto original.

Como comprovar a idade da construção

• Lançamento do IPTU com a área construída, o que costuma ser o documento mais aceito.
• Imagens aéreas históricas do município ou de acervos públicos.
• Contas antigas de água e energia com o endereço da edificação.
• Escrituras e contratos anteriores que mencionem a construção.
• Laudo técnico de profissional habilitado atestando a época provável da obra pelos sistemas construtivos empregados.

Na ausência de projeto original, o levantamento cadastral feito hoje passa a ser o documento técnico da construção. Ele é desenhado a partir do que existe, medido em campo.

O caminho quando falta tudo

1. 01Buscar a matrícula atualizada e o histórico de IPTU do imóvel.
2. 02Fazer levantamento cadastral completo da edificação como ela está.
3. 03Verificar a legislação do município, inclusive programas de regularização vigentes.
4. 04Montar o processo com o projeto de regularização e a prova de época da construção.
5. 05Protocolar, acompanhar exigências e obter o documento municipal equivalente ao habite-se.
6. 06Averbar na matrícula, atualizando a descrição do imóvel com a área construída.

Vale a pena mesmo sem intenção de vender

Do ponto de vista patrimonial, sim. Imóvel averbado tem valor de mercado maior, aceita garantia, permite financiamento ao comprador e simplifica inventário. Regularizar antes da necessidade custa menos do que regularizar sob pressão de prazo de uma venda em andamento.

E há um ganho colateral relevante: o levantamento cadastral feito para a regularização é exatamente o insumo necessário para projetar qualquer reforma ou ampliação futura naquele imóvel.